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美国发展房地产投资信托基金的经验借鉴

   日期:2019-12-18     浏览:0    评论:0    
核心提示:美国发展房地产投资信托基金的经验借鉴  (一)与之配套完善的税收体系  美国从1960年开始,依次颁布了《国内税收法》、《19
 美国发展房地产投资信托基金的经验借鉴

  (一)与之配套完善的税收体系

  美国从1960年开始,依次颁布了《国内税收法》、《1976年税收改革法案》、《1986年税收改革法案》《1993年综合预算调整法案》《1997年纳税者减免法案》和《房地产投资信托基金现代化法案》等等。这些法案的颁布为美国房地产投资信托基金的发展提供了良好的生存环境,对于美国成为当今世界上发展房地产投资信托基金最成熟的国家之一功不可没。

  (二)创新和改革从未间断

  1.创新结构形式

  为了有效应对来自房地产有限合伙公司和业主有限合伙公司的竞争,美国及时推出了有限房地产投资信托基金一为给私人房地产投资的证券化开辟道路,创立了与房地产和经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托基金结构。

  2.改革所有权形式

  美国房地产投资信托基金从最初成立时唯一的权益型投资基金,到随后的抵押贷款型投资基金和混合型投资基金,之后又陆续推出了参与型抵押房地产投资基金专项贷款、联合物业投资等多种基金形式,以适应市场的不同需求。

  3.提高专业化程度

  专门投资于某一类物业(如住宅、写字楼、工业厂房和商业中心等)的房地产投资信托基金数量不断增加,提高了房地产投资信托基金的管理效率和盈利能力。

  4.改革管理结构

  随着相关法律法规的调整,大部分由以往的外聘管理机构管理变为内部管理,避免了外部管理的弊端,有效地提高了公司的经营业绩。在这种转变的过程中,建立一支专业化的管理人员队伍显得极为重要。他们必须熟悉房地产行业自身的特点,熟悉公开市场运作的程序和方法等。

  5.转变经营战略

  推行稳健的投资方式,将风险系数降到最低;主动调整所持有的资产结构,强调资产的变现能力;主动调整债务结构,降低财务杠杆。多样化的资产组合分散风险;传统的房地产公司只能投资于单个的房地产项目,因而风险较高;房地产投资信托基金可以投资于不同地区、不同类型的房地产项目,通过灵活选择资产组合,有效地分散风险。

  (三)为中小投资者提供投资房地产的机会

  房地产投资信托基金由一定的机构或组织作为发起人,向社会大众(既包括机构投资者也包括个人投资者)发行受益凭证,汇集各方面的资金交由专门的机构经营管理,以满足房地产市场发展的资金需求。受益凭证的面额通常比较小,中小投资者完全有能力购买,从而实现了其间接参与房地产投资的愿望。

  (四)兼有流动性强和税收优惠两个优势

  房地产投资信托基金采用公司制的组织形式,同其他股票、债券样可以上市流通,因而具有股份有限公司资产流动性强的特点;同时税法又给予房地产投资信托基金特殊的税收优惠,即仅对投资者的所得征税而不对公司层面的收人征税,使房地产投资信托基金如同合伙制企业一样避免了双重征税。这可以说是美国房地产投资信托基金最突出的优势所在。

  (五)投资回报高

  根据美国税法的规定,房地产投资信托基金必须将收人的95%分配给投资者(1999年的《房地产投资信托基金现代化法》将其降为90%),否则就要缴纳公司所得税。因此,为了避税,通常房地产投资信托基金是将每年盈利的大部分以现金红利的方式回报给投资者,因而投资者的回报比一般的股票和债券要高。

  (六)机构投资者的广泛参与和规模经营

  设立房地产投资信托基金的最初目的是为中小投资者提供一个投资房地产的渠道,但近年来美国机构投资者持有的房地产投资信托基金份额逐渐上升。由此可见,机构投资者对房地产投资信托基金的关注度是越来越高。国外学者通过实证分析表明,在房地产投资信托基金市场中,随着机构投资者参与程度的提高,REITs的经营业绩不断提升,在市场上的表现也越来越好。具体表现为:促进了RETTs股票的价格形成,减少了反常的股价波动;提高了RETTs的社会知名度和认可程度;通过监督促使REITs的管理水平和经营绩效提升;提高了整个REITs市场的透明度和效率。

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